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考虑买二手房的注意了!米宅教你看透二手房装修现状!

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发表于 2019-4-10 15:20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

在一线城市,二手房成交量早已超过新房。北京早在2009年,二手房成交量就反超新房;在深圳,这一节点发生在2009年;在上海,2005年,和2007年之后,二手房的成交都高于新房。这些数据显示,在一线城市,早已进入存量房时代,二手房的成交量是新房的二倍甚至三倍。在美国,市场上交易的80%都是二手房。


二手房的交易活跃,是人口红利下降、城镇化进程到一定阶段的结果,也是购房者对于区位、配套综合选择的结果。


在郑州,虽然还没有进入存量房时代,但这一节点早晚也会来临。


二手房的选择,大家经常考虑的因素有区位、交通、学区等配套,这些因素大家都可以根据自己的需求去选择。除此之外,还有一个因素,虽然不是主导因素,但也会使你或省掉数万元,或多花数万元,而且这个因素,很多人还拿不准,那就是——二手房的装修标准。


今天我们就来说说选择二手房如何看它的装修。



1

二手房的装修要分项去看


如果你买的二手房装修还很新,不必重新装修,可以直接入住,那再好不过。


如果你买了二手房,是打定主意要重新装修的,那也不用在乎它现在的装修了,买啥样的装修程度都行,反正你都是要拆了重新弄。


但有很多人入手了二手房,是想快点入住,或者没钱再重新装修,那么就要考虑二手房现在的装修状况了。很多二手房的装修半旧不旧的,购房者往往拿不准,甚至完全不懂怎么去评判它的装修现状。


很多人看二手房,脑子里自动会蹦出来两个标准:新与旧、精装与简装。而这两个标准其实都不理性。新与旧、精装与简装本身就是一个感性的概念,没有一个数据化、标准化的评判标准。而且这两个标准是把所有的装修项目都混为一谈,是一个过大、过于笼统的概念。


那么二手房的装修是好是坏怎么去评判呢?


我认为应该把装修项目一项一项分开,每一项都单独去看,看这每一项是直接能用,还是需要改造。


这些项目细分成:水路、防水、电路、暖气、地砖墙砖、木地板、门窗、吊顶、造型、现场家具、墙面乳胶漆(或壁纸)、橱柜、厨电、卫浴、灯具、窗帘、家具家电。


这些项目,基本上按我上面的排序,越靠前的改造起来难度越大,靠后的改造起来难度会小一些。水、电、暖、防水、墙地砖,这最前面的五项是最重要的,如果这五项不用改动,那么你的二手房改造将会节省一大半精力、时间和费用。


下面我们就来一项一项地说说:

第一项:看水路

查看重点:

1、看管路是否正常,不能漏水。如果有漏水,地砖或墙砖缝里会有比较明显的出水,或者是水泡痕迹。另外如果老房子的下水立管是铸铁的,要看是否已被锈蚀。

2、看面盆、淋浴、马桶、洗衣机、厨房水槽等各个用水点的位置是否合理。如果这房你买来后,也会这样布置用水点,那说明你搬进来后不用重走水路了。

3、看是不是走的暗管,走暗管强于走明管。有一些老房子,走的是明管,这样挺不美观,看你是否能接受了。


如何改造:

如果管路已经老化、渗漏、或者位置不合理你想改动、明管想改成暗管,这些情况都要改造管路。而水路的改造非常不易,要把墙砖、地砖砸掉,费工、费时、费钱。基本上如果要改造管道,就等于宣布了这个房子要重新装修,至少是厨房和卫生间的重新装修。


改造难度:★★★★★(最难是5星,最易是1星,下同)

改造花费:★★★★(由于不同建材花费不一,就不写大致费用了,只用星来标示,最多是5星,最少是1星,下同)

改造时间:约3周


第二步:看防水

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1、看卫生间外面的墙体,是否有乳胶漆、墙纸返潮、脱落、渗水。

2、看是否往楼下渗水,有机会可以去楼下的卫生间、厨房顶棚看一下,最好是打开楼下吊顶看看有没有渗漏。


如何改造:

如果有往外或往楼下渗水,要砸开卫生间墙砖和地砖去修补。如果是局部渗漏,可以只局部砸开墙砖、地砖,还好修一些。如果是大面积墙外返潮、渗漏,那几乎也相当于卫生间重新装修了。


改造难度:★★★★

改造花费:★★★★

改造时间:约2周


第三步:看电路

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电路一是看插座,二是看开关和灯。

插座看是否够用,是否符合你自己的生活习惯,如果不够,那很麻烦,要么你得新布线,要么你忍受着不便过日子。

开关和灯看是否合理、是否符合你的习惯和满足你的需求。

另外看配电箱是否过于老旧,如果配电箱里面只有两三个开关,那说明没有细致、合理的分线路。


如何改造:

新房装修,有相当一部分线路其实走在地上的,在地板之下。旧房改造时,也可以不砸地砖,只在墙上走线。但走墙开槽多,工费会贵。另外在墙面开横槽,为对结构安全有影响。开槽时还有可能把原来装修时布的线切断,因为装修时埋的线都比较浅。

如果老房子线路分的不合理,要重新分路,那就要把房子里所的线全部重新布一遍,费用不低。


改造难度:★★★★

改造花费:★★★★

改造时间:约3周


第四步:看暖气

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暖气有的用的是暖气片,有的用的是地暖。地暖强于烤漆暖气片,烤漆暖气片强于老式的铸铁暖气片。

地暖看是否渗漏或有问题,这个一般表面看不出来,可以询问一下房主地暖装了多久了,是否有质保。正规的地暖质保50年。暖气片看是否合理,是否需要重新布设,或换新暖气片。


如何改造:

如果是换地暖,要把地砖砸掉,旧地暖砸掉,非常麻烦。不过一般地暖差不多是终生不换的。

暖气片的话,如果只换暖气片比较容易。如果连内部管道也换的话,也要砸地砖,非常麻烦。


改造难度之换地暖或换管道★★★★★

改造花费之换地暖或换管道★★★★★

改造时间之换地暖或换管道:约4周

改造难度之只换暖气片★★★

改造花费之只换暖气片:★★★

改造时间之只换暖气片:约2天


第五步:看地砖墙砖

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地砖和墙砖当然是看着磨损不严重,不用更换最好。另外可以看看花色。墙地砖的流行趋势也在不断变化,看看二手房的墙地砖花色你是否喜欢。


如何改造:

更换地砖和墙砖非常麻烦。地砖和墙砖先要砸掉才能换,而砸墙地砖还很容易伤到其内部的水、电、暖管线,所以基本上地砖和墙砖要换掉的话,那就意味着家里就是要全部重新装修了。


地砖和墙砖,以及地砖和墙砖下面的东西如果不动,那将非常省事。记住,地砖和墙砖是二手房装修改造的一个分水岭。


地砖的改造还有一个小窍门。如果地砖磨损比较严重,而你正好想换木地板,那还有一个省时省钱的办法,就是只直接在地砖上铺木地板,地面不用找平了。这要求地面下面的管线不用重布,还要求地砖本身铺的平整度非常高。不过这个办法一般需要重新换室内门,因为门缝下面一般不足以加一层木地板还不影响开闭。


改造难度:★★★★★

改造花费:★★★★★

改造时间:约4周


第六步:看木地板

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看木地板的磨损状态,是否有必要更换。


如何改造:

木地板如果下面是混凝土找平,更换新木地板还是比较容易的。不用重新找平,只把旧木地板掀掉,换新即可。


改造难度:★★★

改造花费:★★★★★

改造时间:约2周


第七步:看门窗

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看入户门、室内门、窗户是否还正常能用。如果还能用,那最好不过。


如何改造:

如果换掉,倒也不麻烦,甚至能边住边换。不过换门窗的花费不算太低。


改造难度:★★★

改造花费:★★★★

改造时间:约1周


第八步:看吊顶

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看吊顶的样式是否过时,是否有裂缝。


吊顶如果要拆掉换新,相对来说还是比较容易的。把旧的打掉,找木工做新的,然后重新刷乳胶漆。吊顶拆除会刮花墙会,重新刷乳胶漆要把墙面也刷了。


改造难度:★★★★

改造花费:★★★★

改造时间:约4周


第九步:看造型

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造型主要是背景墙造型。这个主要看样式是否过时,是否有破损,样式你是否喜欢。

其实我认为,如果一套房子的装修有很多复杂的造型,反而不是一套干干净净的简装。简装的话,你翻新起来要容易的多,也能更好地根据自己喜欢的风格来重新布置。


如何改造:

造型如果要拆除或换新的,也相对对容易,旧的打掉,想做新的就做新的,不做的话就刷成乳胶漆或贴壁纸。


改造难度:★★★

改造花费:★★★

改造时间:约3周


第十步:看现场家具

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很多装修会现场做木工,这些家具和木工活都是在刷墙之前就固定在墙上的。主要有各种柜子、窗套、甚至老式的装修连暖气片都包了起来、还有木质墙裙。

看这些现场的木工,主要看是否过时,你是否喜欢。

我个人觉得单从装修这个角度来选的话,还是选没有现场家具的最好,这样没有过时之忧。你也能根据自己喜欢的风格进行软装布置。


如何改造:

这些家具都是固定在墙上的,搬不走,不要了只有拆除。拆下后家具那地方没有刷墙,还是毛坯面,要重新刷墙。


改造难度:★★★

改造花费:★★★

改造时间:约3周


第十一步:看乳胶漆或壁纸

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不管是乳胶漆还是壁纸,当然都是越新越好,另外颜色、花纹看你能否接受。


如何改造:

墙面、顶面乳胶漆如果要翻新,分两种情况。如果墙皮没有脱落,可以只重刷两遍乳胶漆即可,如果墙面脱落就要费事一点,要全铲掉重刷。

壁纸如果揭掉,一般是要重新批腻子处理墙面的。


改造难度:★★★

改造花费:★★★

改造时间:约3周


第十二步:看橱柜、厨电、卫浴、灯具、窗帘等

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橱柜、烟机、灶具、热水器、面盆、马桶、淋浴、灯具、窗帘、厨房卫生间铝扣板吊顶,这几项我放在一块写了。这几项都是半固定的项目,换新的难度也不大。主要看这些东西是否还正常运转,是否还能用,样式你是否喜欢。


如何改造:

拆了旧的换新的即可,并且拆除一般也不会连带损坏其它项目。


改造难度:★★

改造花费:★★★

改造时间:约2周


第十三步:看家具、家电

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这两项都是很方便换新的项目,也放在一起写了。主要看是否还能用,是否太陈旧,款式你是否喜欢。


如何改造:

处理掉旧的,换上新的即可。


改造难度:★

改造花费:★★★★

改造时间:约1周


2

凝练成4条二手房装修简则


如果你没有装修经验,上面的内容可能会觉得太过专业,不好理解。要把这些内容记住并用来指导自己买二手房,更加不容易。另外我估计大家进到一套的二手房里,脑子可能一片模糊,也不可能对着手机一项项比照。


那么我再总结4条原则,参照这4条原则看二手房的装修情况,就大差不差了:


1、最好是买5年之内装修的房子。5年之内的装修,其磨损程度基本上还可以接受,5年前的装修工艺比现在也不落后多少,一般无需改造,可直接入住。


2、水、电、暖、防水、墙地砖,这五项是最重要的。如果这五项不用改动,那么你的二手房改造将会节省一大半精力、时间和费用。记住,地砖和墙砖是否要换,是二手房装修改造的一个分水岭。


3、水、电、暖、防水、墙地砖的改造是最难的。复杂、耗时长、花钱多。凡改这五项,基本上就是重新装修。

木地板、门窗、吊顶、背景墙、现场家具等造型、乳胶漆、壁纸的改造不算很难,花费也不算很多。

橱柜、卫浴、家具、家电,还有其它软装改造起来相对容易。


4、一个吊顶、背景墙、现场家具等非常复杂的二手房,不如一套干干净净的简装房。因为越复杂改造起来越因难。就算是这些造型现在不用改造,那你想过它过几年会过时吗?记住,除非是真正的大师设计,才能隽永——至少是过时的慢,其它的庸常设计,都是一时的流行,只有简装是永恒的。简装你可以根据自己的喜好,通过软装去布置成自己喜欢的风格。

以上就是我对二手房如何看装修进行的思考、总结,要买二手房的,可以根据本文的介绍去对比。


二手房的装修现状虽然不是选择二手房的决定性因素,但也关系到后期是否要投入装修改造的费用。


购房者也可以根据本文的介绍,去评估二手房的价格是高是低,别被二手房装修的表面迷了钱,要看透每一项,才能正确认识一套二手房的装修,才能眼明心亮,不花冤枉钱。





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