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[热点讨论] 老房产证成过去式,70年到期后怎么处置?国家有了新说法

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发表于 2020-7-15 15:03:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着这一二十年房价不断上行,房产占家庭的财富比重越来越高,根据相关数据显示,我们普通家庭70%的财富都在房子上,可以说,拥有了房产就拥有了巨额的财富。即使在今天,老百姓还是有买房子的习惯,在很多时候,房子不仅具有居住属性,还是一种保值增值的载体。
不过,随着房龄不断增加,就出现了一种声音,认为现在的房子质量根本支撑不到房子拆迁,连万科创始人王石都说,房子的平均寿命只有30年,后来虽改口说是因为要拆迁,但此一时彼一时,随着大规模的棚改计划到2020年底截止,从最新发布的政策看,大拆大建是不会有了,与之接替的是“旧改”,意味着除了一些危房、影响城市规划的房子还可能拆迁外,大部分房子应不会再轻易动了。


这就衍生出一个问题,在一些人看来,一般住宅商品房的土地使用权限最多只有70年,花这么大价钱买的房子,还不如租房来得划算。当然也有人并不这么认为,受传统观念影响,“有房才有家的理念”根深蒂固,与年轻人结婚、孩子上好学校以及城市福利紧密相连,拥有自己的房子是必须的。当然,每个人经济条件以及对房子的理解不一致很正常,不能简单地说谁是谁非,这也不是本文要说的重点,我们今天请专家先来谈谈房产证的相关话题。
房产证,就是那个大红本本,包括房屋所有权证与房屋共有权证两项,而房产证是这二者的“统称”。长期以来,无论是买新房还是买二手房,都要办理这个东西,在实际生活中,往往有不少由于开发商原因即使你拿到了房子,但还是办理不了房产证,比如未立项批准的项目、未获得规划审批项目、无大产证无销售许可证、土地或房屋被抵押、税费未交清或者验收不合格等等原因。而且随着政策变化,作为持有房产的凭证也在发生变化。


老房产证成“过去式”
虽然说房产证是对房屋所有权归属的书面证文本,但常常存在一个误区:一是以为有房产证的人就等同于是有真正房屋产权的人。其实,房产证之所以有效是建立在房产证与登记簿上完全一致,这就是为什么在买二手房时,一定要到房产主管部门查询该房屋的登记簿,以明确真正的房屋主人或者房屋有无抵押情况,从这个角度来说,登记簿远比房产证重要。所以,在业内有一个说法是,房产证仅是起到一个初步证明作用,其效力还不如合同、毕业证等。
此外,随着不动产条例登记条例施行,房产证自身也在发生变化。根据相关要求,在2017年5月1日后,新颁发的房产证都是不动产证,老房产证全面停止颁发。由此可知,不动产证全面接替房产证,意味着房产证已完成历史使命,退出历史舞台,消失在人们的记忆中,当然,老证仍然有效,不影响使用,也不强制更换。无论是房产证,还是不动产证,还是作为房屋所有者买卖、出租、居住房屋的初步凭证。
事实上,即使房产证退出没多久,继任者不动产证也在变换着形式。具有标志意义的是,2018年9月全国第一张电子不动产权证书在南宁诞生,随后很多城市陆续也启用了这一做法,不动产权电子证书包括《不动产权证书》和《不动产登记证明》,最大的好处就是提高了安全性,不用担心纸质版丢失,当然还有便利性,还省去了工本费,与纸质版不动产权证书具有同等法律效力,但需要注意的是,若电子版不动产权证书与不动产登记簿记载不一致,仍旧是以不动产登记簿为准。


70年到期后该怎么处置?国家有了新说法
首先要说明一个问题,有些人对自己的房屋所有权和土地使用权分不清。这里只需要记住一点,无论是自己建的还是购买的商品房,地上的房子,包括一砖一瓦,都是个人的私有物品,具有永久所有权。但是,房子下面的土地所有权都归国家或者集体,购房者只有使用权。我们常说的70年产权,其实就指的是这个房子下面的土地使用权是70年。
不过,这里还需要注意一个问题,对于任何购房者来说,土地使用权也不可能有真正意义上的“70年”,原因在于,土地使用年限是从开发商拿地之日开始计算,开发商拿到土地后设计、建造到完工交付,一般也要两年左右时间,也就是说首批购房者拿到房子的土地使用权限为68年,当然,如果开发商分批开发,第二期、第三期等等,那时间就更短了,如果开发商再“捂地”推迟开发,一些土地使用权只有40-50年也不少见。
那么,房子下面的土地使用权70年到期后怎么处置呢?其实,在日前的相关部门发布的《民法典》第359条做了明确规定:


住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。
两个方面,一是到期就自动续期,二是续期费用可能会减免也可能会缴纳,具体根据地方来定,也就是说赋予了地方的权力。从侧面也否认了此前一些媒体的报道:“住宅用地到期后自动续期,依照“最低不低于15.6元一平方米,最高费用不超过5位数”补缴”。那么,就续期费用,地方又是如何规定的呢?根据人民网房产频道报道,温州针对出现的20年土地使用权到期问题,“不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续”即可。文中也同时指出,在70年土地使用权上同样是“可以续期,不需申请,没有前置条件,不影响交易”。
房君再总结一下,虽然国家对房产证的形式根据发展进行调整,无论是老房产证,还是不动产证,抑或是电子产权证,都不会房子自身带来改变。而民法典的问世,也是从全民大局出发,最大限度的规范和保护老百姓的利益,地方也是在这个框架下作出规定,自动续期是一定的,至于费用,至少不会成为老百姓的重大负担,要么没有,要么极少。


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