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[楼市资讯] 做了房产后,才知道卖房这么多套路!!

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发表于 2020-7-19 16:43:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,题图来自:视觉中国


买房,也算是人生大事。


不知道各位买房的过程中需要花费多长时间去了解一个楼盘,或者说,你都是从哪里知道了一个楼盘在售的消息?


可能开车堵在高架或者路上的时候,瞟了一眼户外的大牌广告,或者在地铁站收到的单页……


不管什么形式的广告吧,开发商总是以最粗暴简单的方式把卖点标注在最显眼的位置。但,这些文字的背后往往隐藏着与字面不太相符的信息。


很多人也是自己开始做房产之后,才逐渐了解到这个行业背后真实的一面。


紧邻X号线?讲人话:距离X号线至少1公里


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做了房产之后我才知道,开发商说的近地铁,你就不要考虑地铁了。


往往说的近地铁,那都是一公里开外的,但凡隔了几百米,那都是地铁口。


另外我们来说说双轨交、三线轨交、四线轨交……打类似广告文案,一般多条线路交汇的区域,全部集中在市区,这种盘基本上就是豪宅盘。豪宅盘在第一信息上,一定是区域定位为主,比如内环内,或者中内环,或者静安区、黄浦区这种核心区域来彰显地位。


真正的多条轨交线都是市区盘,地段才是王道,地铁才不是核心卖点。


那些写了好多条轨交线的,不用怀疑,那基本上就是任何一条线都不靠的。


我曾经看到一个浦东周浦某盘的广告,写着11/16/18三线轨交。了解的人都知道,这三条线不可能完全交汇呀。果然,查了下路线,距离每一条地铁都在1.5公里以上的距离。


写着近地铁不可怕,立体交通才最可怕。


你见过一个市区的盘说自己立体交通吗?哪怕是在内环或者中环上下匝口旁边的项目,都绝对不会写自己立体交通。


一样的道理,你看到广告,没有写地铁,但是写了立体交通的,别怀疑,这绝对是一个连地铁都没有的超级远郊盘。


所谓的立体交通呢?就是你项目的周边,门口不仅有高架,还有高速,就是开车五分钟就直接离开市区的那种位置。


十五分钟,到达多个商圈?讲人话:午夜时分,一路绿灯,最高码速狂奔


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不管你上海任何一个楼盘,海报上那个小小的区位图上,都会显示几个重要的地标元素,比如虹桥机场、浦东机场、上海各个火车站,以及南京路、人民广场、徐家汇等重要商圈。


如果你是一个浦东的盘,那么除了以上必备的一些地标元素之外,一定会标注到张江高科园区、陆家嘴、前滩、迪士尼……


这个时候,你就要注意了:所有的楼盘,你会发现,在海报上的那些区位图都是简化过的,距离地铁站也好,距离各大商圈也好,都是省略了中间无数的距离。


开发商所说的直线距离,真的就是地图上标识的直线距离,也不要听信他们说的开车一刻钟、十分钟这样的话。开发商说的一刻钟到陆家嘴,都是在夜深人静,一路绿灯,180码车速狂奔的时候,也许可以达到他们说到的效果。


我还见过某楼盘说什么五首歌的时间抵达徐家汇商圈,你要想想一首歌最长的时间多久,古巨基的《情歌之王》大概是12分钟,五首歌的时间就是一个小时。


所以不要迷恋广告,每一个买房人走过最深的路,都是开发商的套路。


如果你确定是想要买某楼盘的话,最好多抽点时间,不管是工作日还是周末的时候,都实地自己开车跑跑看,每天都有新感受。


只要XX万,即可享三房?讲人话:小区位置最差,面积最小的一套房子的首付


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这种广告手法虽然很low,但是效果最好。


你想啊,上海的高房价吓倒了多少人,但是小蜜蜂送到你手上一张传单,你一看,哇,20万首付即可享受三房,立刻就感到心脏砰砰砰地跳动,好像初恋的感觉。


哦不,这是你成功上当受骗的错觉。


一般首付XX万,分为几种情况:第一,你要看到XX万的后面,都会有一个需要拿放大镜才能看到的“起”字。等你看到就这么点首付就可以实现安家梦的时候,怀着激动的心,颤抖的手,拨通电话的那一刻,你可能就会发现,最便宜的房子都跟你无缘。


这还不是最惨的,有些售楼员会把你骗到现场才告诉你,哎呀不好意思,最便宜的刚刚卖掉,我们还有一套性价比更高的介绍给你。


这个价格,就是吸引你到案场去看而已。


而且,你要知道,一个海报或者是户外的广告,能够把价格打上去的,说明价格是唯一的优势。这种盘,几乎不要抱太大的幻想,除非真的合适自己,否则基本上可以节省去现场的时间了。


在上海,除了极个别远郊盘会打价格战之外,就是上海周边的投资盘。用低总价吸引上车客,但凡有点调性以及项目特色的项目,都不敢这么干。


到现在为止还能够打出XX万低首付这种广告的,99%都是环沪盘。你朋友圈如果有几个中介微信的话,一定刷到过这样的广告信息。


别做梦了,这些低首付,大部分都是一成首付,你付完定金没两天,就要付其他成的尾款,该你付的,一分钱也跑不掉。


全新4.0科技住宅?讲人话:找个由头,我要涨价


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很多盘在推广的时候,很喜欢搞出一堆的新概念或者花头出来的。比如说,什么科技住宅,或者是什么绿色生态、智能时代,甚至什么开启2.0/3.0/4.0时代的。


这种广告,除了极个别的大品牌开发商能搞出点实质性东西之外,其他几乎都是噱头


一个社区,覆盖Wi-Fi,就敢说是智能社区;


一个精装修公寓,搞个什么密码锁,就敢说自己是科技住宅;


甚至社区内绿化达标了,只是达标了,就敢标榜自己绿色生态住宅。


用这种虚头巴脑的概念噱头吸引人的,看到广告不要过分迷恋,因为后期你在买房入住之后,跟你的关系都不太大。


你想想,星巴克也是全Wi-Fi覆盖,你用的时候不掉线吗?什么2.0、3.0时代,都是卖得比之前贵了,稍微加了点智能的家用电器,就敢跟你说什么换代升级。你想想那些手机,出了新型号,不管功能是不是比之前好很多,起码价格都是贵的。


看懂广告关键词,让你少跑冤枉路


我们经常看到的还有哪些呢?


比如:离尘不离城——意思就是不仅远,绿化还一般,就是纯粹的远。


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远离喧嚣,亲近自然——那就不是一般的远了,甚至周边还有待建的农田……


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抢占XX下一个十年——就是这里如果顺利的话,发展起来还需要十年。那如果不顺利,就……(开发商自己都不知道要多久)


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项目属性带水岸的——那肯定是项目旁边有个臭水沟,但凡水多点,就不止是水岸了。


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你想想,黄浦江周边,看得见看不见江景的房子,都敢说自己是江景房。


我曾经做过一个项目,位于无锡,距离蠡湖大概3公里。据说天气好的时候,站在高层是可以看到蠡湖的。但很遗憾的是,我去了几十次,没有一次天气好的。后来,前面地块也开建了,就算是天气好,也被遮挡得严严实实的。


可是,开发商依旧坚持自己是湖景房,这还不算,还一定要坚持抢占蠡湖前排。


限量发售,买到赚到——傻瓜快来,你买到,我就赚到!


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一旦出现这八个字,妥妥的商铺,或者商业住宅。即便现在,也有很多房产中介在朋友圈转发此类的文案,看到这八个字,你就可以绕道而行了。


这种文案基本上就是为了博眼球,现实的情况就是很难出手,真的限量,能不惜售吗,真的买到赚到,轮得到你吗?


再好的广告,也不能冲昏头脑


买房,几乎可能会掏空我们口袋所有的钱,还要背负30年的贷款,但是很多时候,我们买房却像买白菜一样的冲动。


我见过一些人,买包也好,买表也好,甚至买限量版的AJ,都要研究得十分透彻。哪些是保值款,哪些是爆款,系列型号都研究得清清楚楚。


但是到了房子,很多人都是草草的看几次,就定下来了。


甚至在前些年,因为一些广告文案给大家讲述的生活场景过于美好,都可以让人买单。


曾经,在地产广告界,有一个非常成功的广告文案——《先生的湖》。


其中,里面很经典的一些文案“也许吧,树比董事更懂事”“在先生看来,有些走路只是为了赶路”都成功地吸引了很多人选择了这个楼盘。


但是,不管多么美好的意境,都要落地到现实。最终也都逃不过维权的命运。


广告做的再好,最终陪伴我们走下去的,都是小区的产品本身够不够硬核


现在我们看到一个越来越好的现象就是,在上海,有越来越多的开发商开始把心思花在了产品本身这件事情上,特别是市场上卖得非常好的楼盘,可能连楼书都没有,只有一个简单的户型单页


这也说明了,市场上越来越多的客户,开始专注于产品本身


最后,也希望各位在买房的路上,能够看懂广告背后隐藏的信息,少走冤枉路。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队



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